'Negocio' solo apto para profesionales cualificados que conozcan muy
bien como funcionan los bancos ( sorprendentemente es aparentemente
sencillo y casi evidente desde el punto de vista de un burbujista que
piensa que los bancos se tragaran los ladrillos ).
Desde inicios del año 2008 empece a recibir peticiones de inversores
inmobiliarios con un denominador comun, comprar sociedades
inmobiliarias cuya deuda excediera del valor de los inmuebles.
Cuando recibi la primera peticion pense que se trataba de un
superninja que apostaba por una inminente recuperacion del mercado o
simplemente un fantasma que no tenia intencion de comprar
nada......... sorprendentemente empezaron a llegar mas y mas
peticiones de este estilo, algunas de ellas de despachos de abogados.
Intui que no se trataba como pensaba inicialmente de un hecho
aislado de un loco o un fantasma, al llamar para concretar que querian
comprar siempre habia un denominador comun, al otro lado del telefono
habia un inversor que conocia muy bien el mercado inmobiliario y el
sistema judicial, pedian cualquier tipo de bienes inmuebles, no
importaba si eran edificios de oficinas , naves industriales o
viviendas, tampoco importaba la ubicacion ni la provincia, tampoco si
la promocion estaba terminada o empantanada a medio hacer.
Solo importa que los inmuebles esten a nombre de una sociedad y que
su deuda sea muy superior al valor de los inmuebles, cuanto peor
mejor.
No acertaba a vislumbrar donde estaba el negocio ¿ ya lo intuis
alguno ? ....
.... hasta que por casualidad me llamo un viejo amigo exdirector
general de una promotora grande que se quedo en el paro cuando quebro
y me pidio exactamente lo mismo que me pedian los demas.
Vi mi oportunidad y no la deje pasar, le pregunte directamente donde
estaba el buen negocio en una operacion aparentemente tan nefasta y
me lo explico.
Para no extenderme os lo explico muy basicamente en que consiste a
riesgo de dejarme en el tintero detalles que os hagan dudar de la
veracidad de lo que os cuento.
Normalmente se trata de ex directivos de promotoras que han vivido
intensas negociaciones con los bancos en promotoras quebradas, osea
que conocen bien como piensan los bancos y aplican el conocidisimo
axioma de que si le debes al banco 100.000 euros tienes un problema
pero si le debes 10 millones de euros el problema lo tiene el banco.
Normalmente las promotoras cuando hacen nuevas promociones utilizan
una sociedad limitada para cada promocion, se hace por varios motivos, uno por
razones fiscales y de contabilidad y otra por seguridad en caso de que
las cosas vayan mal en una promocion concreta.
Pues bien, al que vende una de esas sl con inmuebles sobretasados e
invendibles no le interesa pelearse directamente con el banco por que
tiene otros negocios con el mismo banco, de modo que paga por quitarse
de encima la sl mas conflictiva,las tarifas varian segun el volumen de
la deuda y otros factores entre un 5 y un 25 % , se entiende que es el vendedor el que le paga al comprador por quedarse con la sociedad inmobiliaria en quiebra y negociar posteriormente con el banco acreedor.
El que compra, normalmente a nombre de sociedades limitadas sin patrimonio
participadas por despachos de abogados y profesionales inmobiliarios
que actuan conjunta y coordinadamente, gana esa tarifa del porcentaje
de la deuda que libera al vendedor.
Posteriormente se encarga de negociar con el banco una dacion en
pago.
PD : Ni se os ocurra intentar hacerlo vosotros, las negociaciones con
los bancos no son faciles, te bates en duelo con el equipo juridico
del banco que evidentemente no son gilipollas y te van a buscar las
cosquillas por todos los medios posibles incluidos los penales.
Los que se dedican a esto conocen muy bien las leyes, son expertos
en derecho mercantil y civil, se conocen la ley hipotecaria al dedillo
y saben analizar muy bien los riesgos, es un terreno muy resbaladizo y
la linea entre la legalidad y el delito no esta nada claro si no se
conoce muy bien el terreno que se pisa.
Yo no he hecho estas operaciones y por lo tanto seguramente haya detalles que desconozco relativos a como se enfoca la negociacion con los bancos, en lineas generales os puedo decir que normalmente el antiguo propietario mantiene el pago de las cuotas y el nuevo va al dia siguiente de comprar la sociedad ( ojo, no
compra los inmuebles, sino la sociedad entrera con activos y pasivos )
a negociar con el banco.... la primera respuesta siempre es negarse a
aceptar la dacion en pago............ acto seguido se deja de pagar y
se incrementa la presion....................el banco carga con toda la
artilleria legal y obtiene informacion de por donde puede trincar al
nuevo propietario..... cuando comprueba que no hay por donde pillar ni
legal ni economicamente entra en una segunda fase de negociacion en la
que proponen alternativas como ampliar garantias, asumir parte de la
sperdidas etc etc............... el nuevo comprador no acepta nada que
nos ea la dacion en pago a pelo...................... se incrementan
los impagos.......................... el tiempo corre en contra del
banco, tiene que provisionar cda vez mas.....................
finalmente cuando ya ve que lo unico que va a conseguir en un proceso
judicial largo y costoso es aumentar los gastos asume las perdidas,
admite la dacion en pago y añade a sus cuentas los inmuebles y quita
la deuda, para que su cuenta de resultados y sus balances se resientan
lo menos posible pone como precio el valor de tasacion que se hizo en
su dia para conceder el credito, como sabeis muy superior al precio de
mercado.
Si os parece interesante el tema, os puedo explicar como comprar
pisos a los bancos a buenos precios y no caer en la trampa de comprar
esas ofertas con rebajas ficticias del 20, 30 o 40 % que en realidad
son esos ladrillos que le han endilgado y que tratan de colocar a un
precio por encima del mercado utilizando un truco tan burdo como
aplicar esas rebajas a un precio ya sobrevalorado incluso antes de que
estallara la burbuja.
Lo que si os pediria es que la informacion que os envio se quede
aqui y que si utilizais datos nunca citeis la fuente, aunque
preferiria que no se utilicen, os rogaria que una vez leido borreis el email que os he remitido.
Consultorio Inmobiliario. Dudas sobre contratos de alquiler de viviendas. Compra/venta de pisos y otros asuntos inmobiliarios.
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